Para acceder a una propiedad de ese valor no alcanza con reunir el anticipo. Los ingresos del hogar deben permitir afrontar una cuota que, en una simulación, ronda los $780.000 iniciales.
El regreso de los créditos hipotecarios UVA volvió a abrir una alternativa para quienes buscan acceder a una vivienda propia. Sin embargo, la aprobación del préstamo exige superar dos grandes filtros: contar con dólares suficientes para afrontar el anticipo y los gastos de la operación, y demostrar ingresos que permitan cubrir la cuota mensual.
Para un departamento de USD 100.000, el comprador podría necesitar entre USD 28.000 y USD 40.000 de fondos propios, considerando el anticipo y los costos asociados a la compraventa. Además, bajo una simulación con una primera cuota cercana a $780.000, el ingreso familiar requerido sería de aproximadamente $3,12 millones mensuales.
¿Cuánto hay que poner de anticipo?
Los bancos no suelen financiar el 100% del valor de una propiedad. El porcentaje depende de cada entidad y de las condiciones de la línea hipotecaria.
Por ejemplo, el Banco Nación permite financiar hasta el 75% del precio de compra o de la tasación, tomando como referencia el menor de ambos valores. Para una propiedad de USD 100.000, esto significa que el comprador debería aportar como mínimo USD 25.000 para completar el precio de adquisición.
Pero ese monto no representa el total que debe tener disponible.
De acuerdo con estimaciones de la martillera Cecilia Fariña, al sumar los distintos costos de la operación resulta conveniente contar con entre USD 28.000 y USD 40.000, equivalente a entre el 28% y el 40% del valor del inmueble.
La cifra definitiva depende del porcentaje que financie el banco, la jurisdicción donde se concrete la operación y las condiciones particulares del crédito.
Los gastos que se suman al anticipo
Además del dinero necesario para completar el precio de la propiedad, la compraventa implica una serie de gastos que, en general, quedan fuera del financiamiento hipotecario.
Para un departamento de USD 100.000, las estimaciones son:
- Escritura, sellos y honorarios de escribanía: entre 3,5% y 5%, aproximadamente USD 3.500 a USD 5.000.
- Honorarios inmobiliarios: entre 3% y 4% más IVA, aproximadamente USD 3.600 a USD 4.800.
- Tasación: entre USD 150 y USD 300, según la entidad.
- Gastos bancarios, administrativos y seguros: dependen del préstamo contratado.
No todas las entidades aplican los mismos cargos. En el caso del Banco Nación, por ejemplo, actualmente no se cobra comisión por la tasación del inmueble dentro de su línea hipotecaria.
Por eso, antes de avanzar con una operación resulta fundamental calcular el costo total de la compra, y no solamente el anticipo que solicita el banco.
El otro filtro: demostrar ingresos suficientes
Una vez reunido el capital inicial aparece el segundo requisito central: demostrar que los ingresos del hogar permiten afrontar la cuota.
En los créditos UVA del Banco Nación, la primera cuota no puede superar el 25% de los ingresos computables de quienes solicitan el préstamo.
En términos simples, por cada $100.000 de cuota es necesario acreditar $400.000 de ingresos.
Por ejemplo, frente a una primera cuota de $500.000, el grupo familiar debería demostrar ingresos por $2 millones mensuales para cumplir con esa relación.
En determinadas condiciones, los bancos permiten sumar los ingresos de más de una persona. El Banco Nación contempla hasta dos titulares y también permite incorporar hasta dos codeudores, que pueden ser padres, hijos o hermanos, siempre que cumplan con los requisitos establecidos por la entidad.
¿Cuánto sería la cuota para un departamento de USD 100.000?
Una simulación basada en condiciones de entidades como Banco Nación, Banco Ciudad y BBVA ubica la primera cuota de un crédito para una propiedad de USD 100.000 en alrededor de $780.000.
Si se aplica el límite del 25% entre cuota e ingresos, la cuenta es:
$780.000 ÷ 0,25 = $3.120.000
Por lo tanto, el hogar debería demostrar ingresos mensuales de aproximadamente $3,12 millones para cumplir con ese requisito bajo las condiciones de la simulación.
La cifra supera en unos $320.000 el ingreso neto promedio de los hogares argentinos estimado en $2,8 millones mensuales durante el primer trimestre de 2026.
Cómo funcionan las cuotas UVA
Los créditos hipotecarios UVA presentan una particularidad central: el capital adeudado está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
Estas unidades se actualizan de acuerdo con el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que acompaña la evolución de los precios. Por ese motivo, la evolución futura de la cuota y del capital en pesos dependerá, entre otros factores, de la inflación.
El monto de la primera cuota tampoco es igual para todos los compradores. Depende de la cantidad de dinero solicitada, el número de UVA financiadas, el plazo del préstamo, la tasa de interés y el perfil crediticio de cada solicitante.
Fuente: Ámbito.